董金瑋 鄭新奇 閆弘文
（山東師範大學，濟南，250014）
摘要：隨著市場經濟的發展，土地價格對社會經濟的調控作用重要性凸現，城市地價的動態監測與更新是準確把握地價規律的重要手段。在分析已有城市地價動態監測領域相關成果的基礎上，設計和實現基於MapX的城市地價動態監測與更新信息系統，通過在濟南市地價監測工作中的實證，結果表明：該系統提高了地價信息建庫的效率、實現了多種地價測算模型的集成以及地價的快速更新，能夠方便地進行查詢及成果報表輸出等，從而提高了成果的科學性、準確性、現勢性。
關鍵詞：城市地價；動態監測；MapX
在1999年的國土資源大調查中首先提出“地價動態監測”概念［1］，2002年又頒布了《城市地價動態監測體系技術規範》。該文本作為壹個技術規程，在地價監測和地價更新的實施過程中發揮了巨大的作用。同時，許多學者在監測體系建立的關鍵環節如地價區段的劃分地價監測點的選取等方面的工作流程進行了優化研究［2］，並在數字地價模型［3，4］、地價的時空分析等方面做了大量的工作。在這個過程中，人們對於城市地價動態監測的意義、概念、工作路線、應用領域有了漸漸明確的認識。地價動態監測的目的在於土地市場的監測和預警，服務政府決策、調控市場經濟，而目前國內針對於城市地價動態監測的系統開發研究較少。鑒於此，基於技術流程的城市地價動態監測與更新信息系統的構建已經成為必須，本文旨在構建壹個這樣的平臺，以提高城市地價動態監測的可操作性、科學性、準確性、現勢性，更好地為國土資源部門工作開展和政府經濟宏觀調控決策提供依據。
1 需求分析
國家對於各城市建立動態監測體系具有明確的要求。城市地價動態監測體系是以城市內具體宗地為監測對象，形成從地價監測點的設立，資料采集、匯總、整理到地價分析、監測資料應用以及體系維護與更新的地價動態監測系統［5］。地價動態監測與土地定級和基準地價評估是互為參照、相互補充的［6］。
城市地價動態監測體系的兩個工作重點在於地價動態監測與基準地價快速更新，本系統主要是面向這兩個方面進行相關技術改進，提高工作效率和準確性，更科學地為政府宏觀決策提供依據，提高政府在市場經濟中的宏觀調控能力。
動態監測第壹手資料是監測點的相關資料，主要來自於選定的宗地監測點實時調查資料和交易樣點數據。如何提高工作效率，保證數據的準確性是至關重要的，在本環節中，對系統的設計提出了兩個要求，壹是要求系統能夠實現監測點調查表格的報表輸出功能，同時實現監測點數據的快速錄入，其中讓系統自動獲取監測點的部分字段信息是重要的技術措施；二是對已有的交易樣點資料實現直接轉入，實現信息快速入庫。基於GIS的系統構建可以極大地提高工作效率，對於圖元的屬性檢驗、地價的結果測算等具有強大的支持功能。
從動態監測環節的技術流程上看，地價區段的劃分、地價監測點的選取也是壹個重要環節，在此方面的研究較多，規範中亦有明確說明，根據規則可以在GIS軟件中方便實現，在本系統中暫不做考慮。針對本環節的設計重點在於實現監測點數據的及時更新。
基準地價更新指在土地定級或劃分均質區域的基礎上，用土地收益、市場地價或地價指數等來全面或局部調整基準地價的過程［7］。基準地價更新方法有三種［8］，本系統的設計就是采用基於工作流的方式進行的，可以自動完成監測點、區段和級別地價的更新，由於地價動態監測和地價更新工作要求連續性和銜接性，建立在監測點地價更新——區段地價更新——級別地價更新基礎上由下而上的基準地價更新方法，周期短、效率高、節約成本，具有較強的可操作性。
鑒於以上分析，系統擬采用面向組件的開發技術，即將GIS組件嵌入通用開發環境中。既可以充分發揮GIS的查詢和空間分析功能，又能通過編程語言將各類地價測算模型和方法加以實現，進而實現各類報表功能，達到高效無縫的系統集成目的。本文決定以MapInfo公司的組件產品MapX進行二次開發［9，10］，開發平臺選擇面向對象的VB平臺，語言簡便，便於系統維護。
2 基於 MapX 的城市地價動態監測與更新信息系統設計
系統的主要功能模塊設計如圖1所示。
圖1 系統功能模塊圖
2.1 GIS 數據庫編輯模塊
本模塊用於實現GIS數據庫基本的空間與屬性信息的錄入、修改、保存、添加、刪除、數據備份等功能［11］，是進行後續工作的前提。
系統的數據庫主要由級別信息數據庫、區段信息數據庫、監測點信息數據庫三個層次的子數據庫構成，由於數據量不大，采用文件格式進行存儲。同時，支持對 Access 數據庫的綁定，以滿足屬性數據計算分析的需要。系統可以方便地進行監測點圖元的繪制和屬性信息的錄入，數據錄入可以在卡片式和記錄式兩種操作方式下進行。實現屬性信息和空間信息的交互查詢，監測點根據錄入時間進行自動編號，監測點的缺省信息如所處土地級別等由計算機自動完成錄入。信息編輯也有卡片和記錄兩種方式，系統自動記錄修改時間，並將原來的記錄進行備份，在地價指數計算等環節需使用。
2.2 地價信息檢索查詢及專題分析模塊
空間查詢和分析作為 GIS 的基本功能，是進行地價查詢和分析的重要手段。可以對監測點、區段等信息進行空間信息和屬性信息的互查［12］、SQL查詢等，進而可以挖掘重要規則信息。對監測點進行專題圖分析，生成柱狀圖等立體效果專題圖可以將地價分布規律進行可視化，對符合條件的監測點進行空間分布規律研究，給決策提供直觀依據。
2.3 地價更新模塊
2.3.1 監測點地價評估和更新
在該子模塊中涉及到監測點資料的標準化處理，以及不同方法的地價評估兩個環節。
（1）由於監測點土地利用條件的不壹致，需對土地使用年限、土地開發程度、容積率、基準日等進行修正，即進行數據的標準化處理，將地價內涵統壹到標準地價。這是在錄入信息後，系統通過修正系數表進行實現的。
（2）可以采用不同的方法，如收益還原法、市場比較法、成本逼近法等方法進行宗地價格的評估。
2.3.2 區段地價測算及更新
在監測點地價評估的基礎上，可以進行區段地價的更新。對區段內的監測點按種類采用區域內樣點地價平均法測算區段地價。首先選取要更新的區段，由MapX組件的查詢功能選出位於該區段內的監測點，對監測點的地價字段數值（在監測點地價計算子模塊中求得）進行平均值計算，采用區域平均地價法更新區段地價。
其中，在要更新的地價區段的選擇時，有屬性查詢選擇以及直接點擊圖元選擇兩種方式。在監測點選擇的處理上，采用 Layer.SearchWithinFeature 方法進行，選取參數采用miSearchTypeCentroidWithin，以監測點宗地的中心點決定監測點歸屬，避免了不同區段監測點的重復。
2.3.3 級別地價測算及更新
城鎮土地定級與基準地價評估是壹項重要的工作任務，每次的地價更新若都使用因素定級法，不僅效率低下，且難以反映地價變化的規律，該系統的構建可以使這壹問題解決成為可能，本系統的工作思路是由點及面進行的，傳統的定級方法是由上而下進行因素定級，本系統所采用的由下而上的思路，能夠反映地價變化的熱點地區，能夠更為全面地實現地價的更新工作，且使工作效率得以提高。
2.4 地價預警模塊
當監測點地價及區段地價超過正常變化幅度時，進行地價的預警提示。采用顏色標識的方法進行，將預警級別分為五級：正常、偏高、過高、偏低、過低，分別用綠色、淺紅、深紅、淺黃、深黃表示。將預警作為壹個字段［Warning］進行標識。
2.5 報表設計模塊
地價監測體系中涉及大量的表格，如地價監測點登記表（初始/變更）、地價監測點（年度/季度）調查表等，該系統的應用可以方便地實現表格的打印、匯總報表等。對於圖件的輸出，MapX也提供了強大的支持功能，可以滿足成圖的需要。在地價更新完成後，需對地價規律進行不同角度的分析，地圖信息的可視化是至關重要的，有學者曾做過立體地價圖的繪制研究［13］。本系統利用MapX自帶的專題圖繪制功能，用以實現直方圖、餅狀圖、密度圖等多種專題圖，可以直觀清晰地提示地價規律，為決策提供服務。
3 系統的實現
系統采用的是界面驅動的開發方式進行的，系統的前兩個模塊是任何GIS系統都具有的基本功能模塊，主要通過MapX的數據綁定來實現屬性空間信息的互查和專題圖分析功能來實現，在此不再贅述。
以下主要說明地價更新的編碼實現過程，三個子模塊的實現機理是相似的，由於篇幅所限，具體各子模塊的編碼在此不做詳細介紹，僅以區段地價更新為例進行說明：
（1）選擇要更新的區段：有兩種方式進行，可以直接在 ComboBox 控件中選擇要更新的區段號，也可以從圖2 中進行點選。實現點選的代碼如下：
圖2 區段地價更新實現窗體
在區段地價更新對話框中加入以下代碼：
Private Sub Commandselectqd_Click （）
Form2.Map1.CurrentTool＝miSelect-Tool
End Sub
在有 MapX 控件的主窗體 Map1_Selec-tionChanged （）事件中加入以下代碼：
Private Sub Map1_SelectionChanged （）
Dim ftrsA s MapXLib.Features
Dim sel As MapXLib.Selection
Set sel ＝Map1.Layers （lyrname）.Selection
Set ftrs＝sel
Ftrid＝ftrs.Item （1）.FeatureID
qddjupdate.Combo1.Text＝Ftrid
End Sub
（2）要更新的區段定義好之後，再設定選用的監測點的種類，如出讓、轉讓、出租等。從下拉選框中進行選擇，點擊確定按鈕後，將所選區段內的指定監測點類型的編號顯示在ListBox中，實現代碼如下：
Dim keypoints，ftrsA s Features
Dim regionselin As FindFeature
Dim custLayer As Layer
Dim i As Integer
Set regionselin＝Form2.Map1.Layers （lyrname）.Find.Search （Combo1.Text）
If regionselin.FindRC Mod 10 ＜ ＞ 1 Then
MsgBox ″找不到妳需要的圖層！″
End If
Set custLayer＝Form2.Map1.Layers （Combo2.Text）
Set keypoints＝custLayer.SearchWithinFeature （regionselin，miSearchTypeCentroidWithin）
Set qdnpoints＝keypoints
For i＝1 To keypoints.Count
List1.AddItem keypoints.Item （i）.Name
Next
（3）在選擇了區段內的符合條件的監測點後便可以采用樣點地價平均法計算區段內地價。該過程容易實現，在此不再贅述代碼。
總體來講，系統可以從縱向上實現GIS基本的數據庫管理及空間查詢分析，地價計算數學方法的模型實現，報表三個方面的功能。按工作流的方式由監測點、區段、級別依次進行地價更新的操作。系統層次鮮明，結構合理，能夠為廣大土地管理工作者提供壹個友好便捷的操作平臺。系統通過在濟南市城市地價動態監測中的試用，取得了良好的效果。
為了更好地提高工作效率，實現數據的***享和互操作，系統在後期可考慮向WebGIS過渡。基於網絡GIS的國土資源管理部門電子政務綜合壹體化平臺的開發是電子政務發展的重要趨勢，具有廣闊的前景。
參考文獻
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