問題描述:
何謂CBD？
北京的CBD究竟包括哪些區域？
解析:
北京CBD總體規劃為：西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽路，總占地面積3．99平方公裏。
北京CBD的來龍去脈
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2001年09月18日來源:北京青年報余美英
9月13日，北京CBD總體規劃方案終於揭開面紗。
CBD,是英文Central Business District的簡稱，翻譯過來就是“商業會聚之處”的意思,又稱中央商務區或商務中心區。現代比較流行的定義是：在壹個大城市內，集中了大量的商務、金融、文化、服務機構和商務辦公酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通、通信等現代化基礎設施和良好的環境，便於開展大規模的商務活動的比較核心的中心區域。
北京CBD總體規劃為：西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽路，總占地面積3．99平方公裏。目前，CBD區域內大多為50年代建設的工廠，3至5年內，CBD區內大部分企業將外遷，總體可開發利用的土地約280萬平方米，潛在開發面積達1000萬平方米。可開發面積中，50%左右是寫字樓，25%左右建公寓，25%左右建酒店、文化、娛樂等設施。CBD將以市場為導向，以彈性開發為原則進行建設，以保證使CBD成為壹個國際化、數字化、綠色的、可持續發展的集辦公、文化、娛樂、居住等多項功能為壹體的綜合商務區。
2008年，包括國貿三期、北京財富中心在內的CBD首批標誌性項目將建成。
近期在北京，CBD幾乎成了壹個耳熟能詳的詞匯，尤其是在地產界，言不談CBD似乎就顯得不入潮流，各個實力派開發商——無論是老北京，還是剛從外地進京的，都積極在與CBD沾邊的地方搶灘圈地，仿佛不這麽做就顯不出自己的實力。紅石、金地、首創、大連、通用等多家房地產公司都屯兵CBD等待CBD方案的最後出臺。9月13日，北京CBD方案終於揭開面紗。CBD規劃方案給屯集在CBD內和CBD周邊的多支地產大軍定下了什麽規則？這些地產大軍又將如何拼殺？本報結合偉業顧問市場研究中心的統計數據和CBD最後的規劃方案對CBD樓市進行分析盤點。
■八年前 北京初步規劃CBD
北京市 *** 在1993年《北京城市總體規劃》中首次提出CBD的概念，經國務院批準的《北京城市總體規劃》明確提出：“在建國門至朝陽門、東二環路至東三環之間，開辟具有金融、保險、信息、咨詢、商業、文化和商務辦公等多種服務功能的商務中心區”。同年，北京市城市規劃設計研究院編制完成了《北京市商務中心區規劃》，對上述範圍內地區的面積、開發構成、高度、容積率等方面進行了初步規劃。
自北京CBD規劃披露之後，此區域就曾掀起過壹陣開發的熱潮。以寫字樓為例，1992年以後，壹方面由於當時寫字樓需求量的急劇加大，另壹方面受寫字樓高額利潤的誘惑，開發商紛紛在此斥資新建寫字樓項目，導致市場出現嚴重的供需失衡。經過這麽多年的發展，CBD區域目前已經成為北京市最大的高檔寫字樓、商業中心和公寓的集聚區。
■三年前 北京圈定CBD區域
為了適應新經濟時代條件下CBD地區新的發展要求，1998年市規劃局對CBD範圍重新進行了調整，也即目前所提CBD區域的具體範圍是：西起東大橋路，東到西大望路，南起通惠河，北至朝陽路之間3．99平方公裏的區域，其核心就是以國貿為中心，建國門外大街與東三環路交匯形成的“金十字”地區。2000年8月15日至8月20日朝陽區 *** 舉辦的“2000北京朝陽國際商務節”，將商務中心區的概念加以延伸，提出了建設北京國際商務區的設想，其範圍包括商務中心、國際商務大道（東三環）以及六個輻射區（亞運村、望京、酒仙橋、溫榆河國際村、首都機場、朝陽口岸）。
在此利好因素 *** 之下，2000年以後CBD地區又掀起了壹股開發熱潮，先後湧現出現代城、世貿國際公寓、陽光100等樓盤。
■今天 北京確定CBD方案
今年CBD區域又進駐了大批房地產開發大軍，首創、大連萬達、深圳金地等等，這些房地產公司紛紛與CBD內的廠家簽訂土地協議，但由於CBD方案沒有最後確定，所以盡管建外SOHO、深圳金地、大連萬達集團等公司嚷嚷得滿城風雨，但壹直處在等待階段。
2001年9月13日，罩在北京市商務中心區（CBD）上的面紗今天終於撩開：“金十字”東北角約30公頃的地塊為CBD的核心區，將崛起壹批體現新北京現代化城市形象和北京特點的標誌性建築。商務區建築規模1000萬平方米，寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其他25%左右為商業、服務、文化及娛樂設施等。CBD將成為壹個吸引國內外高級管理人士安居休閑工作的國際文化生活社區。CBD道路系統規劃用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。CBD將重點發展銀行、保險、基金、證券、電信、信息服務和咨詢等行業，優先批準外資在商務中心區內設立中外合營商業零售企業，鼓勵外資金融保險機構在商務中心區內按照國家規定開辦相關金融業務。同時，有關部門制訂了《加快北京商務中心區建設暫行辦法》。根據該辦法，商務中心區將實行土地收購儲備制度，同時設立商務中心區基礎設施建設專項資金。
北京CBD樓市“墻裏開花墻外香”
綜觀CBD內的樓市狀況和CBD周邊這些地區的樓市狀況，用墻裏開花墻外香來形容CBD樓市的現狀壹點也不過分。這裏的“墻外”是指CBD周邊地區，包括東直門地區、燕莎地區、東四環地區、通州地區。年初以來，CBD內的樓盤因為壹直在等待最後的規劃方案，所以都是“雷聲大雨點小”壹直不見動靜；而相反，周邊地區卻沾了CBD的光，樓盤的開發和銷售都出現紅紅火火的景象。
CBD“墻內”：住宅有余寫字樓不足
偉業顧問市場研究中心監測數據顯示，目前CBD區域主要的物業類型為：外銷公寓、內銷住宅和寫字樓。各類物業中以外銷公寓所占比例最多，達到了45%。而內銷住宅和外銷公寓兩項加起來的居住類物業在CBD物業總量中居然占到了近五分之四，遠遠超出了規劃方案定的比例。
此區域中目前主要的外銷公寓項目有：現代城、陽光100、世貿國際公寓、盛世嘉園、數碼01（立項為住宅）等，多以商住公寓為主，總供應量達到219萬平方米。單從數字上看，CBD核心區規劃建築面積為1000萬平方米，按25%的公寓建設比例，核心區內的公寓項目應在250萬平方米左右，目前的建設規模已經接近規劃指標。
偉業顧問市場研究中心統計數據還顯示，寫字樓市場現有的供應規模在110多萬平方米，主要集中在CBD的“金十字”地區，以國貿和航華科貿中心為主要代表。由於許多規模較大的項目開發周期較長，同時受到幾年來市場低迷因素的影響，CBD地區近兩年寫字樓的開發量不大。今年能夠入駐的寫字樓估計僅有數碼01大廈和現代城。預期CBD寫字樓的大量面世最早也得在2002年下半年以後，競爭尚不激烈。根據北京市CBD規劃規模面積指標，辦公配套建築的規模面積應在500萬平方米，這樣看來，寫字樓市場仍有巨大的發展空間。
“墻外”：周邊地區住宅產銷兩旺
CBD核心區（規劃範圍）住宅由於地段的緣故，多為價高、密度大的高層公寓，客戶群偏高。相反，在案泛CBD地區——東直門地區、燕莎地區、東四環地區、通州地區，因為地價相對便宜、環境貼近自然，反而湧現出了大批品質好、環境好而價格相對低的中檔項目。
如東直門壹帶的萬國城、和平新城、東方銀座，燕莎地區的鳳凰城、亮馬名居，東四環沿線的東潤楓景、博雅園、朝陽無限以及通州地區大大小小的樓盤。目前這些樓盤總供應量為163萬平方米，新增項目數量也壹直保持了上升趨勢。
■明天 北京CBD樓市競爭激烈
9月13日，CBD總體規劃方案揭開謎底。壹夜之間，CBD墻裏墻外的屯集已久的大軍都開始行動。9月17日，北京財富中心破土動工。
CBD“墻內樓市”比拼要升級
盡管在CBD方案沒有公開前，已經不下8個新項目宣布進駐CBD，但在CBD規劃方案公布的當天，CBD辦公室主任李士祥卻宣稱，未來的CBD建設中，將進壹步深化規劃方案，組建土地儲備中心對CBD現有項目進行清理整頓，但可以肯定的是“金十字”核心區將有6個第壹批標誌性建設項目將在2008年建成。這6個被列為第壹批的標誌性建設項目為：國貿三期、北京財富中心、銀泰世貿中心、中央電視臺大廈、新城國際、建外SOHO。除這6個項目外，近期還將有所動作的還有北京金地國際花園、建外SOHO邊上通用集團開發的壹個綜合社區、陽光100西邊的大連萬達項目、開關廠內萬通理想世界南區、京廣中心東北角首創項目等。
不難看出，這些新項目多以公寓、商住為主，辦公、商業為輔，總的潛在供應量超過500萬平方米。這些規模巨大的新盤目前都在請國內外有名的設計公司早做設計。但供給是必須建立在需求之上的，北京CBD的需求如何？
先看商務需求在哪裏。北京要建設CBD，據說主要出於兩種考慮：壹是為了滿足入世後大量外國公司進駐北京的需要，為北京發展第三產業提供壹個平臺；二是建CBD有助於提升北京的國內外形象。WTO之於CBD，應該是個長期利好的因素，但是不是入世之後，馬上就會有大量外國企業蜂擁而至呢？目前，世界500強中已有156家進駐北京，其中國貿商圈占了98家。156家為數不少，但這是經過20多年的改革開放才累積起來的。其實，國外想進北京的大公司大部分已經進來了，而且進京的企業對寫字樓和公寓的需求也不是線性上升的，這在很大程度上要受國際經濟景氣狀況的影響。國際貨幣基金組織在其公布的2001年上半年《世界經濟展望》中已將今年世界經濟增長率從4．2%下調為3．2%，並表達出對大範圍衰退的憂慮。種種跡象顯示，世界經濟的不景氣很可能使我們對入世後外國企業大量進入北京的期望破滅。另壹方面，國內對CBD寫字樓的需求也不會有顯著增長。去年，北京寫字樓供應量為82．76萬平方米，比1999年增加了13．9萬平方米，今年供應量有望達到100萬平方米。
CBD區已立項的有銀泰中心、財富中心和金地國際大廈，還有大量項目正在進行前期論證或規劃修改，如國貿三期、新城國際等。還有更多的是以商住形式出現的名為住宅，實為寫字樓的商住公寓，如建外SOHO之類的項目。據統計，目前CBD已建各類商務設施約270萬平方米，其中甲級寫字樓約占壹半，公寓、酒店及商業服務配套各占1/4。目前的CBD待建項目中寫字樓供應量有多大？對此，CBD辦公室總顧問柯煥章坦言：對這壹區域已有及待建寫字樓的供應量，目前還沒有拿得出的數據。開發商都在測算CBD寫字樓的需求量，但都測不準。有關部門在起草CBD規劃方案時也沒做過預測。
再看住宅類的需求。首先，寫字樓的需求會影響住宅的需求，寫字樓如果吸引不了人到北京CBD內來工作，就談不上住宅的建設和銷售。其次，從目前的情況看，今年下半年，僅CBD核心區內至少有180萬平方米的公寓將同時上市。按150平方米/套計算，大約有1萬余套高檔商務公寓在爭奪同壹個購買群體，競爭激烈程度可想而知。第三，從CBD工作人員狀況看，CBD內的員工主要是外籍人士、生活方式受西方影響，講究自然、講究回歸的年輕白領，從某種程度上說，寧願選擇在環境貼近自然、視野稍開闊、房價相對便宜的CBD的“前庭後院”買壹套“看得見風景”的房間，也不願意在鬧市買壹套“看得見街景”的公寓。
看來，無論是已經請來國外設計大師操刀設計的建外SOHO、金地國際花園還是未見動靜的大連萬達和首創等公司的項目，CBD墻內規格比較高的戰事即將開演了。
“墻外”4個區域爭當CBD前庭後院
東直門壹帶：東直門占地面積14.3公頃的大型綜合交通樞紐已經啟動，周邊房地產項目也已經紛紛上馬。除目前熱銷的萬國城外，東直門橋的東南角，高87.8米、呈C型的東二環地標性建築物東方銀座已破土而出。往北，幸福村壹帶，天鴻集團寶軒公司壹個近70萬平方米的大型社區也正在做設計方案的國際招標，目前已經優選了新加坡、日本、意大利和德國的四個方案，正在請專家做最後定奪。再向北延伸，規模不小的和平新城也在強調和CBD相鄰的地理位置。
東四環沿線：去年開盤的東潤楓景壹直在以咖啡文化吸引CBD內的年輕白領，近期即將推出的二期仍初衷不變，緊盯CBD內 “發現居住真義” 的年輕人。與其隔路相望的太合嘉園經過近壹年時間的調整，將以低密度、低層住宅吸引CBD內的人士來這裏居住生活。順著四環往北，李嘉誠將在東壩邊緣集團投資100億元開發350公頃的土地建青年公寓，目標客戶全也是CBD年輕白領。
東三環-燕沙商圈：順著東三環往北直到三元橋，盡管處在燕莎商圈，這個地區的樓盤還是寧願以泛CBD地區自稱，從亮馬名居、鳳凰城和國際港的廣告可見壹斑。未來幾年，從燕莎到東四環壹帶還將有新盤冒出。
京通沿線、通州地區：早在幾前年，通州地區就打出了CBD後院的招牌，通州區內包括武夷花園、新華聯家園等在內的項目以較低的價格、便利的交通吸引了國貿、中糧等高級寫字樓內的年輕白領。但由於各種原因，通州區內的新盤老盤給人的感覺壹直價低但品質並不是很突出，隨著京通沿線長營等地區壹些新項目開發，業內人士認為，包括長營鄉在內的定福莊邊緣集團有可能成為CBD的名副其實的後院。
根據北京市定福莊南區控制性詳規，該區南北向道路長營路、雙經東路、雙橋東路，東西向交通除南北兩條高速路外，還有雙緯路溝通東五環、廣渠路連結雙井和通州，形成三縱四橫、溝通四環五環、通達機場國貿的路網體系。這些得天獨厚的條件預示著這裏將成為發展CBD純居住區的最佳地區。目前，這個區域， 100萬平方米的北京規模最大的TOWNHOUSE項目康城已經開工建設。除康城外，天鴻集團在長營鄉300萬平方米的大型項目方案已經進行了國際招標，預計明年6月開工。據透露，天鴻集團將以壹種新的開發理念為CBD白領營造壹個高品質社區。
可以看出，這幾個地區的項目主要以中高檔居住類物業為主，規模、實力、環境、位置、檔次等，足以擔當起未來北京CBD純居住區的重任，並最終在北京城東形成壹片中高檔居住區。