房地產規劃設計與管理需要關註哪些問題？

房地產規劃設計需要關註問題壹、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。房地產項目的規劃設計管理這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買壹套住房，妳必須對住戶的七十年（幾乎是壹輩子！）負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主幹道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是壹個紅綠燈十字路口，壹旦紅燈亮起，排隊的車輛即可壹直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另壹個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，壹個細節留下麻煩，住戶會抱怨壹輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了壹條大忌。二、設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。房地產項目的規劃設計管理項目定位是壹個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了壹個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在裏面布置什麽“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成壹個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算壹下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣壹個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，壹年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形。三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的壹個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。如以壹個湖為中心，湖周圍壹圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主***享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步遊玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋後紛紛來去的幹擾，個人隱私無法得到有效保護。四、計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，壹個是賣點，壹個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向於實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公***走道、室內走道、樓宇邊角等公***空間減少，比以前更講究如何充分利用每壹寸空間；功能設計更趨完善。（1）、主人房帶衛生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設置，應合理、方便（以前是家務操作、觀景在壹個空間內實現）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。功能分區必須明顯：（1）、確立三大分區理念：動態靜態分區、工作空間和生活空間分區、公***和秘密空間分區在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設計中更關註景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須註重安全第壹。而在那些戶型比較壹般的項目上，就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成壹個漂亮的小區大門、壹條主軸景觀商業大道、壹處中心園林、壹個布置精美的會所（兼做售樓中心）、壹組精心裝修溫馨舒適的樣板房等。現在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。五、劃設計除了遵循專業規範以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建築景觀學說的基本禁忌。壹般來講，容積率、建築密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建築景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關於路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加註意，就可以完全避免的，關鍵在於設計師必須懂得這些基本禁忌。壹般來說：“壹個項目成敗的70％在於前期策劃。”這個前期策劃中，所有關於項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案裏體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最後壹舉成功，絕對不是偶然的。六、發展商與建築商的關系在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建築師面對的是開發商的市場，建築師自然要迎合開發商的口味。建築師是開發商的設計顧問，在均衡開發項目與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建築師市場顧問，在提供精確的市場化對建築設計的要求後，使建築師的創作最終切合使用者需求的脈搏。七、選好建築師的技巧建築是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收後，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從壹開始就應該選好建築師。選建築師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）八、發展商與建築師的交流發展商與建築師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重註意如下：建築師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建築師必須有組織協調能力，並在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖；開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。前期工作是創作的源泉，交流與溝通的多少在壹定程度上決定設計成功與否，也關系到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建築師應主動和開發商聯系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業技術的角度給予轉化和升華。建築師還必須協調和和統領各個工種的關系，加強相互的溝通和協調，使建築設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建築師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是壹個建築師綜合能力的體現。限時間、趕進度的設計難出精品；發展商缺乏審美觀難出精品；建築師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發展商對建築高度幹預太多，難出精品。九、策劃師與建築師在過去是兩點成壹線，發展商直接找會畫圖紙的設計院，壹拍即合，壹合就畫，畫出來就施工，然後賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。現在應該是發展商、策劃師、建築師三點成壹線的時候了，成功的建築師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建築師更加了解市場的需求，同時對於政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關系。策劃師有比建築師更多的時間、更多的機會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理。或者說，了解民眾是策劃師的壹種職業要求。策劃師要了解民眾購房心態上、在了解房屋市場的有效需求上，為建築師提供說法，不至於讓不明白市場需求的建築師設計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。房地產管理需要關註問題壹、房地產業與涉稅有關的運作模式（1）、土地及房產的取得。它包括了從政府壹級市場出讓取得及二級市場轉讓、合作、合資股權變更方式取得。（2）籌資形式：銀行貸款、非金融業的貸款、客戶按揭貸款、以未來商品房抵押的融資貸款等形式。（3）、規劃設計環節與稅收的內容。（4）、項目施工建造方式。委托方式為分項目、分標段、分時間發包給施工企業或總包給施工企業。具體分為招標、議標、或直接委托施工。（5）、銷售策劃環節涉稅主要內容。自行銷售和委托他人銷售。（6）、取得收入方式。房地產業收入分為預售及現房銷售。（7）、成本分類。主要是開發成本和開發費用兩部分組成。其中開發成本按經營用途進行分類。包括以下八項內容：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公***配套設施費、開發間接費用、不可預見費、開發間接稅費。開發費用包括三大項：管理費用、銷售費用、財務費用。（8）、商品房完工界定及所有權轉移方式。現行所得稅規定已完工作為所得稅結算時間，因此以何種方式作為完工及所有權轉移時間對稅收相當重要。（9）代建工程的開發。企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。代建工程包括：統建房、周轉房、安置房、代建城市基礎設施和公***配套設施的開發。二、房地產企業開發審批過程及批件（1）立項審批壹般步驟是，由開發公司向建委提出立項申請，建委與經委會簽審批文件，開發公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃。（2）規劃審批由規劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“三證壹書”，即“規劃用地許可證”、“國有土地使用權證”、“建設工程規劃許可證”、“選址意見書”（確定用地範圍，審核紅線圖）（3）施工審批房地產公司向建委報送規劃許可證和規費繳納憑證等資料，申請“施工許可證”，由建委、環保、市政公用部門負責。（4）銷售審批依據《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》，需要辦理“預售許可證”或“銷售許可證”。（5）產權審批商品房交付使用後，由業主向房管局報送購買房產的資料，辦理房產證。三、檢查前期工作中需要企業提供資料主要包括：（1）建委的立項批復。（2）城市規劃管理局建設用地許可證、建設工程規劃許可證。（3）城鎮國有土地使用權出讓合同以及相關補充合同。（4）國土資源局頒發的國有土地使用證。（5）土地開發協議及補充協議.（通過協議列支拆遷費和開發費的依據）。（6）建委頒發的施工許可證。（7）企業與施工企業的施工合同，了解企業的建安工程支出。（8）規劃局頒發的建設工程規劃驗收合同通知書和建委頒發的建設工程竣工驗收備案表（確定開發成本的終止日），開發產品竣工證明報房地產管理部門備案（成本對象）。（9）房地產管理局測繪隊頒發的測繪明細登記表。（10）、房屋所有權證，作為檢查人員了解自用產權、移送產權、轉讓產權以及銷售產權的依據。（11）、房屋管理局頒發的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據。（12）、企業簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據。策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進去後還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。