■ 泡沫可能向北京、蘇州蔓延
2005年初，中國國際金融有限公司（以下簡稱中金公司）研究部職員曾對全國近20個城市進行了各類樓盤商業信息的實地采集，包括價格、按揭貸款和租賃數據等，之後在3月發表了“買房不如租房”的研究報告。報告指出： “鑒於1997年香港房地產價格泡沫破滅時，購房資金成本和月供分別是租金的2.2和2倍，此時內地購房資金成本和月供分別是租金的1.1和1.3倍，房地產價格總體已經開始‘起泡’，特別是包括長江三角洲在內的某些地區風險較大。”
而2006年春節前夕的復查則顯示，復查中12個城市的167個樓盤壹年來購房資金成本/租金比率幾乎均有所上升，平均升幅為11%，並且這個比率在更多的城市超過1（見右圖表）。這壹指標的提高主要是因為房價漲幅依然大於租金增幅，與2006年1月1日住房按揭利率的上調關系不大。“與2005年相比，2006年買房更不如租房。”
統計數據表明，在2005年購房資金成本遠高於租金的某些長江三角洲地區，房價漲幅明顯放緩（如杭州），甚至房價出現下跌（如上海），說明房地產調控政策取得了壹定效果，這些城市的住宅價格泡沫正在被逐漸擠出。但是，房價下跌令許多原先打算賣房套利的投機/投資者轉賣為租，結果租金降幅更大，使購房資金成本/租金比率進壹步提高。在房價上漲預期已經明顯減弱的情況下，更多的人將選擇租房，而不是買房。這預示著房價漲幅將進壹步縮小甚至房價有進壹步下降的可能。
而在購房資金成本/租金比率去年明顯小於1的城市中，這壹比率壹年之內大幅上升。如在北京、成都等地，這個比率都超過了1；在蘇州、沈陽和深圳等地已經逼近1，大有“後來居上”之勢，說明房地產“泡沫”正在向這些地區蔓延。北京和蘇州2005年房價漲幅較大，但是租金下降，購房資金成本與租金已經基本持平，未來房價漲幅必將趨緩。而廣州和深圳2005年盡管房價大漲，租金漲幅也很大，但目前購房資金成本依然低於租金，未來房價有繼續上漲的空間。
■ 以租養房將更難
目前12個城市的月供/租金比率平均為1.3倍（表1），與2005年基本持平。中金公司首席經濟學家哈繼銘博士認為，盡管2006年初利率水平的提高增加了還本付息的負擔，但是去年3月首付比例的提高降低了之後購房者的月供負擔。由於利率上升幅度較小，首付比率上升對月供的影響大於利率的作用。在其它條件不變的情況下月供/租金比率應該明顯下降。之所以這壹年中月供/租金比率基本持平，是因為房價漲幅大於租金。月供/租金比率沒有惡化與央行2005年3月17日公布的取消按揭貸款優惠利率和提高首付比例的政策有關，因為這壹政策提高了炒房成本。
哈繼銘指出，對於2005年初已經購房的人來說，他們的月供負擔與房價或首付比例的變化無關，而利率水平的提高加重了還本付息的支出，使房租下降或者升幅不大的城市的月供/租金比率有所提高。這個比率如果進壹步上升，受現金流約束較大的投機/投資者將難以以租養房，不得不拋售。其中，杭州、上海和南京的月供分別是租金的2、1.8、和1.6倍，居復查的12個城市前列，而杭州的情況與香港1997年房地產價格泡沫破滅前夕相若。北京和蘇州的月供/租金比率上升較快，而且從去年的0.82倍分別上升至今年的1.09和1.07倍。這主要是因為房價漲幅明顯快於租金。相比之下，由於租金增幅較大，廣州和深圳的月供/租金比率壹年來維持在1倍左右。
■ 日趨“扁平”的泡沫結構
事實上，對於買房不如租房的結論以及分析過程，部分市場人士仍存在壹定疑慮。對此哈繼銘表示，購房資金成本是指因購買房屋而承擔的利息成本，它包括按揭貸款的利息支出和購房相對於租房的機會成本，即首付款的存款利息損失；而租房成本（或收益）即為租金。購房資金成本/租房比率中沒有考慮兩個因素。即它不包括房屋的購進價格和未來出售價格，而是假定兩者相等，即假定房屋折舊率等於同類新房的價格上漲率。如果人們預期房屋將來增值，即房屋折舊率低於同類新房將來的房價上漲率，即使購房利息成本高於租金收益，人們可能在壹定時期內依然選擇購房，推動房價上漲。同時，它也沒有考慮投資者的現金流約束：即使人們預期房屋增值，壹旦租金收入不足以支撐按揭貸款的還本付息（即月供）而且房主其它收入來源有限，他們可能選擇賣房，對房價形成向下壓力。
但即便如此，它仍不失為診斷房地產市場健康與否的有效指標。如果購房資金成本已經高於租金，並且人們由於預期房屋增值仍然選擇購房，那麽，房價上漲幅度將高於租金的增長，進壹步擡高購房資金成本/租金比率。但這種增值預期無法長期持續，也是社會無法容忍的，因為它要求房價漲幅越來越大，或者說房價呈“發散型”上漲，這在理論上是不可能的，而且也沒有國際先例。
而在月供與租金比率中，即使購房資金成本低於租金，購房出租可以賺錢，但貸款購房不僅需要付息還需還本。壹旦租金下降，部分投資者將無力承受還本付息（即月供）的負擔，即受到現金流約束。因此，有必要考慮月供/租金比率。月供與上述購房資金成本相比，前者包括按揭貸款本金的月付，但不包括購房資金成本中的機會成本部分。如果投資者沒有其它收入來源，僅靠出租房屋支撐月供，那麽當租金下降至低於月供時便會入不敷出，出現現金流問題，不得不拋售。
由此來看，某些2005年初房價泡沫現象已經比較嚴重的城市（如杭州和上海）的購房資金成本/租金比率和月供/租金比率繼續攀升，買房將越來越不如租房。而2006年的房地產價格，除了以上海為代表的長三角地區之外，仍將繼續上漲。購房資金成本/租金比率和月供/租金比率將繼續攀升。上海地區的住宅價格將繼續下跌，而北京和珠三角地區房價仍將上漲。
國家信息中心發展研究部戰略規劃處處長高輝清也認為，房價市場反映的不僅是有效需求，還包括壹部分投機需求，而租金市場則集中地體現有效需求，兩者相比，通常認為剩下的部分為泡沫需求，因而該比率是衡量市場的較好指標。但他同時也指出，租房與買房所對應的並非同壹群體，數據分析只能體現壹部分的市場走勢。
就全國總體房地產市場看，可說是有好有壞，壹方面泡沫的高峰點已明顯下降，這是相當關鍵的壹點；另壹方面泡沫波及的區域有所放大，有些地方可能泡沫增多，有些地方可能產生了新的泡沫。某種意義上講，這兩種趨勢並存，導致壹種新的泡沫結構存在，即由過分集中且尖銳的矛盾向扁平蔓延式發展。而相較於以往，這似乎是壹種穩中求好的選擇。