深圳新版二手房合同對二手房市場產生影響
深圳新版二手房合同對二手房市場產生影響
從8月1日起，我市二手房買賣正式啟用新版合同，這無疑將使買賣雙方通過“陰陽合同”規避稅收、中介“吃差價”等行為得到有效遏制。隨著政府部門對房地產市場調控力度的加大，房地產市場出現怎樣的變化？新版二手房合同的推出，將對二手房市場產生怎樣的影響？本報記者就此對多家房地產中介進行了明察暗訪，揭示了市場中介、消費者和有關專家等方面的反響。希望能為讀者了解我市二手房市場動向提供參考。
“最近到我們這裏買樓的人少了許多，壹般也只是問問價。相比之下，放盤的業主明顯增加，但房價相比前期基本持平，壹些好盤大房甚至輕微上揚。”記者近日在羅湖、福田多家房地產中介聽到業務員對二手房市道的描述。實際上，自7月份以來，我市二手房交易量明顯下降，而自8月1日起，2007版《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式啟用，使二手房市場的觀望之風日漸濃厚。
對於眾多業主和買房者，新版二手房合同是心理上壹道邁不過去的檻。“盡管明面上新版合同只是為打擊‘陰陽合同’、規範二手房交易而出臺的法律工具，但它為政府或將出臺的以評估價格為基準的個人所得稅征收提供了技術支撐。後續政策的不明朗，使二手房交易放緩。”業內人士表示。
中介更願執行新版合同
近日，記者以買房者的身份前往我市多家房地產中介暗訪，發現大多數中介已按新版合同有關款項介紹房源。
過去，房地產中介門前掛出的廣告內容，僅有樓盤名稱、面積、總價、朝向、裝修情況等。記者在部分中介采訪時發現，因配套新版合同中新增了內容，其廣告中增加了學位、房產所帶戶口、銷售單價、土地使用年限等內容，每個廣告還增加了市物價局的投訴電話。百年創道房地產公司華強北分公司的中介人員告訴記者，過去的合同對房產的描述很籠統，往往出現貨不對板的情況，引發買賣雙方糾紛。新版合同對房產的狀況描述得很規範，包括房產的裝修、屋內的家私家電等物品都寫進了合同，對中介和賣方更有約束力，對買方的保障力度更大了。
國土等部門有關人士表示，長期以來，二手房市場中介公司為牟取暴利，買賣雙方為規避稅收，添加“霸王條款”，設置“合同陷阱”，簽訂“陰陽合同”等違法違規現象屢見不鮮。新版二手房合同的出臺，就是為了避免中介在買賣雙方不知情的情況下“吃差價”，杜絕通過“陰陽合同”規避稅收等行為。
記者在多家地產中介以“規避稅收”為名，詢問能否簽訂“陰陽合同”，得到的答復是“很難”。現在，二手房交易過戶，必須由中介公司通過“深圳市二手房網上交易系統”打印新版合同，其他任何印刷版、手寫版合同均不得繼續使用。“關鍵是‘陰陽合同’讓買賣雙方的利益都得不到保障，我們的操作風險也加大。”壹位置業顧問這樣告訴記者。
買方有了更大議價空間
“現在的生意遠沒有前幾個月紅火了，這樣的情況從7月上旬便開始了，近半個月我們鋪面甚至只成交了幾個租房項目，大多數買房者只是來問個價錢就走了。”近日的壹個夜晚，景新花園景泰市場下壹家地產中介門前，幾名業務員守候在店外，遇有人在廣告欄前駐足，便立即上前詢問購房意向，結果大多只是遞上壹張名片了事。
由於成交稀少，壹些地產中介表示會在交易中采用新版二手房合同，“但我們鋪面到現在也沒有打印過壹張新版合同，沒有交易咋簽合同啊。”
世華地產最新的成交統計顯示，7月我市二手房成交全面下降，比6月下降約50％，各區下降最多的為南山，下降64％，最低的羅湖區也下降30％。中原地產南山區域的統計顯示，7月二手房成交量比6月下降4成。
對於二手房交易量的下降，業內人士認為，首先是深圳房價連續10個月攀高，特別是上半年大漲後，買盤接手的減少，市場轉冷。另壹重要因素是，政府面對樓市過熱，出臺了壹系列包括整治房地產市場秩序、限制外資購房、規範商品房銷售、啟用新版二手房合同、發布2007年深圳住房建設計劃，以及中央加息、減利息稅和收緊信貸等，從行政、信貸到稅收，招招劍指高房價，市場對未來更嚴厲政策的不明朗預期，所以二手房市場進入整體觀望期。
“樓市在觀望期，買方就有了議價空間，妳們在這個時候與賣方談價可以爭取對方便宜點出手。”地產中介業務員李先生這樣鼓勵記者看盤買樓。他同時表示，目前議價空間較大的是100平方米、三房以下的房子，但品牌樓盤、或120平方米、四房以上的房子較難議價。“很多都是投資客買的房拿出來賣，沒有達到他們心目中的利潤空間他們不會急於脫手，他們同樣也在觀望。”李先生說。
市場是否出現“拐點”尚待檢驗
新版二手房合同實施後，此前壹系列政府調控措施形成積累效應，加上對以評估價格為基準征收20％個人所得稅等更嚴厲政策出臺的不明朗預期，使二手房乃至整個樓市交易量下降。有業內人士表示，深圳樓市“拐點”已經到來。恰逢此時，中原、世華兩家機構發布的市場報告，稱7月全市新房和二手房成交價比6月下降5.8％和3.6％，似乎更印證“拐點”之說。
但記者在各大地產中介采訪時，看到另壹個有意思的現象：幾乎十有三四的中介店鋪前，都掛出“招聘”的牌子，招聘對象主要是分行經理、置業顧問。
交易量下降、樓市出現“拐點”還在擴大銷售隊伍？壹位中介透露玄機：“前期樓市大漲，中介公司都獲得巨額利潤，支撐眼下淡季的各項成本沒有問題。關鍵是我們內部仍然看好樓市在觀望期後的回彈。雖然不大可能出現上半年那樣的大漲，但交易量回升肯定沒有問題。因此，公司管理層采用的是增員備戰策略。”
業內人士表示，看樓市有沒有降價，不能看幾個中介機構報價降了就說全市都降了。它有壹個數據統計模型，有科學、規範的統計，要對全市所有樓盤進行系統統計。目前，還不能肯定地說“深圳樓市全線降價”。而且，3％—5％的價格下降，與前期兩位數的漲幅根本不能同日而語，只能理解為“樓市觀望期的價格輕微波動”。
專家指出，在目前房價下，投機風險很大。同時，政府調控樓市的手段也日益成熟，新版二手房合同等政策的出臺，說明政府可適時靈活運用行政、稅收、信貸等調控手段。從根本上講，只有在生產領域增加住房的供應量，從流通領域打擊暴利炒賣，才能贏來健康發展的樓市。
小型房產中介面臨生存危機
到今天為止，深圳新版二手房合同示範文本已啟用10天了。記者連日來走訪多家中介公司了解到，新版合同的啟用對二手房市場帶來壹定影響，幾乎所有受訪中介均出現成交量萎縮的現象，個別中介公司甚至沒有做成壹筆交易。
業主急於出手降價放盤
“自從啟用新版合同後，公司的二手房成交業務幾乎停止了。”福田區景田北壹家中介公司的業務人員告訴記者，要在平時，這個時候早已做成十多單生意了。這位中介人員說，同行幾乎都面臨同樣的問題。
這壹說法，記者從其他中介公司時得到了印證。羅湖區北鬥路壹家中介公司的負責人黃先生表示，壹個多星期以來，公司總***才成交了壹單。“成交量大大減少，大部分買家出於對政策不明朗的顧慮，普遍保持觀望態度，遲遲不肯出手。”黃先生分析說，8月份以來不少住家客都堅持觀望態度，而壹些投資客在面臨客源少的情況下，更是不敢貿然投資。受買家的影響，部分賣家也不樂於放盤。“不少賣方認為，目前市場不樂觀，就算放盤，價格也不會太理想。”
記者了解到，大部分賣方正在觀望，個別賣方則要求降價放盤。前幾天，黃先生的壹個賣方客戶在掛盤後無人問津，主動接連3次降價出售，最後的售價比原來低了將近20萬元。盡管如此，目前也仍然沒有成交。黃先生表示，像這樣降價出售的客戶也有壹些，但總量較少。降價放盤的原因主要是出於對市場的恐慌、對未來市場的不肯定，而且其個人實力也達不到與市場長期“抗衡”的地步，因此希望通過降價及早出手，減輕負擔。“雖然有賣方肯稍微調整價格，但仍然不能吸引買方出手，這只是個別賣家的行為，並不能強勢帶動整個市場。因此，目前的市場價格沒有太大的變動。”
部分中介遭遇經營危機
壹家大型中介公司的資深經理賀先生在談及新版合同時表示，合同的推出確實對二手房市場產生較大影響。除有效抑制“陰陽合同”的使用、規範二手房市場外，隨著壹系列政策的出臺，目前市場開始呈現停滯狀態。“短期而言，將影響市場成交量；長期而言，隨著更多賣方成本的不斷加大，選擇降價出盤，估計數月後，會對深圳整體房價有壹定的影響。”
賀先生告訴記者，如果目前的市場形勢持續下去，不出3個月，將會有壹半的中介公司面臨倒閉的危險。據賀先生介紹，深圳有數百家中介公司，加上各品牌的分店，隊伍就更加龐大了。壹般每家分店的成本在10萬－20萬元間，如果長時間沒有收益，公司將面臨虧損。實力大的中介公司能夠勉強維持下去，但壹些小型中介公司在連續幾月沒有收益的情況下，很可能要倒閉。
“如果壹旦發生中介公司面臨倒閉的情況，有可能對行業帶來很多難以預料的問題。”賀先生表示，深圳的中介市場壹直缺乏規範的管理，不僅中介公司名目眾多，壹些中介公司還存在操作及流程不規範等現象，影響了客戶對中介服務的印象，也影響整個中介市場的健康、持續發展。記者了解到，此次新版合同的發放也是有針對性的，壹些操作不規範、年審不過關（比如被列入房協黑名單的中介機構），是不允許使用新版合同的。
據悉，如果拿不到新版合同，壹些不規範的中介機構也不會輕易“妥協”，其對策是花錢從別的中介公司買來合同，並委托這個中介機構完成交易。賀先生表示，正是因為有壹些不規範的中介機構存在，所以當市場不好、需要長期下大本錢維持生計時，這些沒有足夠實力承擔風險的中介機構，或其中的業務人員就會采取壹些極端的做法，如前幾年出現過的攜款潛逃事件等。“對於這些不規範的中介機構而言，仍然有漏洞可鉆，在非常時期很難預計他們會否作出壹些不理智的事情。”
鼓勵賣方調整價格放租
雖然目前二手房的成交量嚴重萎縮，市場處於停滯狀態，但不少中介公司仍然積極面對，想方設法維持市場，盡可能刺激壹些消費與交易。
記者采訪中獲悉，部分中介最近幾天召開專題會議，針對目前市場形勢，及時作出相關調整。壹些中介公司要求業務人員更多地與賣方進行溝通和交流，鼓勵他們多放盤。“雖然壹些業主時刻關註房地產形勢、了解相關的政策變動，但他們更多的只是了解壹些面上的東西，對於具體的細則、買賣雙方的影響以及市場的相關變化等，還是不如專業中介人員。所以我們希望能夠通過和業主多溝通、多做思想工作，大力宣傳好相關政策等，促進和鼓勵更多的業主放盤出售。”壹家中介的負責人說。
在實際操作中，有的中介在業主放盤的思想工作做不通或效果不太理想的情況下，鼓勵賣方從放盤變為放租。業內人士分析，照目前形勢，若買賣雙方都持觀望態度、遲遲不成交，對雙方都不太有利。對壹些購房自用的住房客而言，依舊沒有解決住房問題；對賣方來說，供房的壓力和成本也在加大。選擇這個時段放租，不僅可解決賣方部分成本費用、滿足買方的住房需求，也能適度刺激二手房交易市場的活躍。
二手房興起 :
二手房發展思路確定 期待轉變到存量交易
中國房地產信息網
據北京市的數據顯示，今年上半年二手房總交易量達到25800套，高於去年全年的交易量。此外，隨著下半年“金九(月)銀十(月)”的傳統壹手房銷售旺季的到來，大批需要“以舊換新”、“置業升級”的業主將出售手中的二手房套現購買新房，從而進壹步增加房源的市場供給，極大的緩解市場供不應求的局面。(千金難買牛回頭 我不需再猶豫)
二手房發展思路確定
七月底，北京市發改委主任丁向陽在向市人大常委會作報告時公布了壹系列重要新政：今年下半年北京將調整房地產市場結構，具體措施包括：拓展二手房市場規模，加強交易政策和導向信息的發布，探索二手房收購、儲備和投放等措施；加強市場監測分析，積極引導房地產產品結構調整，重點發展中檔價位住宅。這個發展報告雖沒有進壹步給出具體的手段和操作細節，但是反映了北京市政府在進行土地大量回收的同時，將走內涵式房地產發展道路的思路。(剖析主流資金真實目的，發現最佳獲利機會！)
央產房繼續放量沖擊市場
經過上半年市場的洗禮，鏈家寶業的專業人士預測，下半年的二手房市場在成交量持續增長的同時將會呈現以下兩個特點：壹、央產持續放量對市場產生暫時沖擊，二手商品房、公房是主力。統計顯示：截至7月29日，蓋章通過的央產房已突破2350套，同時正在以每月15%的速度遞增放量，按照這樣的趨勢，下半年央產房有望進壹步放量，在短時期內改變二手房交易成交的產權結構，對二手商品房、已購公房的成交會有所沖擊。但沖擊只是暫時的，二手商品房的成交比例仍然會不斷提升，大量的已購公房仍然還是支撐二手房市場的有效力量；二、價格仍會有所波動，但終將理性回歸。上半年二手房交易市場的供需動態變化主要是需求受到宏觀經濟政策及環境，以及市場預期的影響，這種影響在下半年將會持續，並且下半年仍然會存在諸如政策、市場沖擊等方面的不確定性影響。但這不會對市場供求的真實容量產生持續影響，並且由於宏觀政策和形勢及其影響的逐漸明朗化，市場預期也會有所變化並回落，這些將會引導二手房交易市場向更加成熟、穩健的方向發展，並使二手房交易價格將趨於平穩。
增量交易到存量交易期待轉變
采訪中，幾家經紀公司負責人均表示，今年二手房的買賣仍處於平穩增長階段，全年交易量應該達到5萬套左右，明後兩年將是二手房買賣的高峰期。同時亦希望在今年下半年，政府能出臺壹些對房地產二級市場利好的政策。如：進壹步簡化產權過戶手續和加快過戶速度，降低二手房交易契稅，支持和鼓勵人們“賣舊買新”、“置業升級”，扶持勢力強、信譽好的大型品牌經紀機構等等。
我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉特別強調，根據成熟市場的發展規律來看，北京未來房地產市場的主要交易形式將是二手房買賣、房屋租賃和相關的金融服務。在發達國家的成熟市場，每年壹手房與二手房的交易之比為1∶8或1∶9左右，而北京去年的壹手房與二手房的交易之比為8∶1。從8∶1到1∶8,北京的房地產交易模式必將經歷壹個從增量交易到存量交易的巨大變化。因此，適時的大力推進北京二手房市場的發展是完成上述重大轉型的當務之急。