國際上公認的第壹座智能大廈是1984年在美國建成的城市大廈，隨後智能建築在世界各國得
到了迅猛的發展。到1995年底，美國已累計建成了上萬幢各類智能建築，今後智能建築的比重還
將大幅增加；日本累計已建造了數千幢各類智能建築，到2000年，日本智能建設的比例將達到65
％以上。
“七五”國家重點科技攻關項目“智能化辦公大樓可行性研究”，標誌著我國智能建築領域
研究發展拉開了序幕。1990年北京的發展大廈被認為是我國智能大廈的雛形。隨後，我國智能建
築的研究、開發與實踐開始深入，市場也逐漸形成。目前，我國各地特別是沿海開放城市如上
海、深圳等地已建成不同類型的智能大廈達幾百幢，比較著名的有上海金茂大廈、上海環球金融
中心、廣州世貿中心、深圳地王大廈、深圳賽格廣場等。
1994年，國家科技部和建設部聯合開展了《2000年小康型城鄉住宅科技產業工程》項目，智
能化住宅被列為關鍵技術，表明了政府和建築行業對智能化住宅建築發展的高度重視。智能住宅
在我國的初次出現是在1997年。在建設部“’97跨世紀住宅小區方案競賽活動”中，上海中皇廣
場被建設部科技委員會列為全國首家“智能住宅示範工程”，開了全國智能住宅小區之先河。
因為發展時間較短，因此我國智能建築的發展存在很多障礙和問題，如智能建築技術和產品
過於依賴進口，國內產品難於立足；智能建築工程技術人員缺乏，管理水平較低；設計規範和標
準制定滯後，驗收和界定無法可依；政府管理沒有統壹協調，市場混亂等。
1999年，建設部勘察設計司、建設部住宅產業化辦公室聯合組織實施全國住宅小區智能化技
術示範工程。示範工程的目標是，在合理控制造價和執行國家建設標準的基礎上，采用現代信息
技術、網絡集成技術，通過精密設計、擇優集成、精密施工，達到提高住宅使用功能、推進住宅
質量換代、促進住宅產業現代化。同時通過示範，摸索出壹套適合各地建設，並各具特色的住宅
小區智能化技術示範工程建設的設計、集成、施工等方面的經驗，以點帶面，在全國有計劃地全
面推廣。該示範工程的正式啟動，標誌著我國智能化住宅小區的建設進入了新的發展階段。
2 我國發展智能住宅小區的前景
2.1 智能住宅小區是我國住宅技術創新的必然趨勢
20世紀80年代，信息技術飛速發展，特別是計算機互聯網（INTERNET）技術、計算機集成制
造技術（CIMS）更是發展驚人，人類從此開始進入知識經濟時代。從智能建築的發展進程看，它
經歷了單壹專用系統、多功能系統、部分集成系統、壹體化的集成管理系統等幾個階段，每個階
段都是技術創新的成果。改革開放以來，我國的經濟發展模式也進入了大的轉型時期，產業技術
創新被提到議事日程。我國的建築業，通過不斷的技術創新，在商業性、辦公性智能大廈的建設
上已奠定了基礎；在住宅建設中，也初步建立了建築與結構技術、節能技術、廚衛技術、住宅管
線技術、環境保障技術等體系。因此，把壹體化的智能建築管理系統應用到民用建築中，同時采
用其他的最新科研成果來建設智能住宅小區，也是我國技術創新的必然趨勢。
2.2 發展智能住宅小區是住宅產業現代化的必然選擇
世界銀行曾對近40個國家的住宅投資進行了研究分析，認為住宅投資是隨人均國民生產總值
增加而增加，直到人均國民生產總值在8000～10000美元以上時，才開始減少。我國1997年人均
國民生產總值才860美元，按照目前我國的經濟增長速度，住宅建築的高潮必將持續幾十年。要
完成這麽大的建造量，住宅產業現代化是必由之路。
住宅產業現代化，就是要提高科技進步對住宅產業的貢獻率。據研究，從1986～1995年，我
國各投入要素對住宅產業的貢獻率中，科技進步僅占27％。而按國際慣例，科技進步對產業產值
的貢獻率超過50％時，才算是集約型、效益型的產業。因此，我國住宅產業的發展戰略，應該放
在用現代高技術來改造住宅產業上。
在1999年7月建設部等頒布的“關於推進住宅產業化提高住宅質量的若幹意見”中，我國住
宅產業的目標之壹是“到2005年，科技進步對住宅產業發展的貢獻率要達到30％，到2010年提高
到35％。”智能住宅小區是集成現代建築技術、信息技術、網絡技術、節能技術、環保技術和新
建材的產物，是建築技術創新的必然選擇。因此，實施智能住宅小區的建設對於我國住宅產業現
代化會起到推動和示範作用。
2.3 智能建築是我國社會多元化發展的結果
我國正在實施住房制度，由福利分房向貨幣購房的轉變。壹方面，隨著生活水平的提高，居
民對住宅的功能、質量提出了更高的要求；另壹方面，由於家庭經濟水平的差異、家庭結構的多
元化，居民對住宅從戶型、面積、功能、環境等也有不同層次的要求；第三，隨著個人計算機的
普及，家庭工作空間已成為潮流。這就需要住宅產業也要由數量型向質量型轉變，住宅質量的內
涵從單純的施工質量向全方位的功能質量轉變，住宅價格從單壹價格向多元化價格體系轉變。科
學技術迅猛發展的結果，是使住宅的科技含量不斷增加，家庭住宅從經濟適用房到小康住宅再發
展到智能住宅，住房功能由低級到高級、住宅設施由簡單到完備，滿足了不同收入、不同結構的
家庭的需要。
2.4 智能住宅小區建設是我國可持續發展的需要
我國人口眾多，地大而物不博，以快速竭盡自然資源和惡化生態環境為代價的粗放型產業經
濟發展模式已不能滿足知識經濟時代的要求。我國於1994年發表了《中國21世紀議程》（中國21
世紀人口環境發展白皮書），提出了我國人居環境可持續發展的總方向。
在保持住宅產業高速增長的前提下，實現資源的綜合利用和環境質量的不斷改善，就是實現
住宅產業可持續發展。建成後的智能住宅小區能滿足以下壹系列要求：人居環境的所有社會功能
首先著眼於現實與未來的平衡，在可持續發展方面起先導和示範作用；節約能源，節省建材和配
套器材等消耗型資源，如目前的智能大廈已能達到節能30％左右；以人為本，創造人與環境的和
諧空間。
3 加快發展我國智能住宅小區的對策
21世紀的住宅產業是壹個龐大的社會系統工程和技術系統工程，而我國的智能住宅小區是“小荷才露尖尖角”，要形成住宅產業壹個新經濟增長點，還需制定相應對策。
1）加大智能住宅小區的宣傳力度。特別是對收入高的人群進行智能住宅小區的普及宣傳，使智能住宅小區形成市場。如果沒有相當數量的用戶，智能住宅小區的建設便會只開花不結果，試點示範後就無法推廣。
2）加強各類高校、科研院所對智能建築的基礎研究和學科建設，培養和造就壹批從事智能建築研究、教育的人才，要培訓壹大批從事智能建築的工程技術人員和施工人員，為智能住宅小區的大規模發展作好技術創新的準備。
3）國家相關部門要統壹協調管理。由於政府有關職能部門目前是各自為政，形成了無序局面。因此，要由建設部牽頭，聯合電子、郵電、廣播電視、公安、環保、電力等部門管理人員、專家和學者，盡快形成全國性的統壹專業機構，制定智能住宅小區設計、施工的國家規範、標準，建立資質、招投標、監理、驗收、物業管理等制度，把智能住宅小區建設納入規範發展的軌道。
4）要培育國內智能建築開發、技術、產品、工程設計和施工市場。隨著社會進步，我國的智能住宅小區市場十分巨大。由於目前國內尚沒有壹家智能建築技術工程公司能承擔大型的智能建築任務，只能由外國公司總承包。這樣的結果壹是造價大幅度上升，二是產品兼容性差。大量的事實表明，沒有國產化的努力，成本就難於降低，大規模的市場同樣難以形成。因此，在大力提倡引進、消化、吸收國外先進技術和產品的同時，國家要制定壹定的優惠扶持政策，建立我國自己的專業化智能住宅建設力量，打破國外壟斷技術的局面；特別要鼓勵房地產開發商推廣應用已有成效的新技術、新設備、新材料、新工藝，使智能住宅小區形成具有綜合的技術集成優勢，最終解決智能住宅小區的技術障礙和市場推廣障礙。